Понедельник, 21 ноября 2016 10:54

Собрание ОСМД: правила уведомления

Нарушение порядка уведомления может привести к судебным разбирательствам и невозможности реализовать принятые на решения.

 

 Чем больше квартир, тем сложнее управляющему собрать всех собственников одновременно, чтобы обсудить важные организационные, технические и финансовые вопросы, а также провести необходимое голосование. В случае малейшего несоблюдения установленного порядка проведения общего собрания, его протокол может быть обжалован и признан недействительным. Нарушение же правил уведомления о собрании чревато судебными разбирательствами, тормозящими реализацию принятых решений.

 

Юридические и смысловые нюансы

Для начала важно разграничить два вида собраний: учредительные (которые проводятся впервые, их основная цель – принятие решения о создании ОСМД на конкретном объекте, утверждение устава домоуправления и т. п.) и общие (которые проходят с определенной периодичностью в рамках уже действующего ОСМД). Собрания разных типов проходят по одной процедуре, однако опираются на разные законодательные базы и отличаются инициатором (во втором случае право проведения самих сборов есть как у инициативной группы, так и у ранее выбранного главы правления).

При принятии решений без создания юридического лица права и обязанности жителей многоквартирного дома, не объединенных в ОСМД, регламентируются Законом «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме»от 14.05.2015 N 417-VIII (редакция действует с 06.07.2016). Когда речь идет о деятельности ОСМД, все подчиняется Закону «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 N 2866-III (редакция действует с 01.07.2015).

Эксперты отмечают наличие в законах некоторых несоответствий и неточностей, особенно что касается проведения учредительного собрания без создания ОСМД. В частности, Алексей  Тихонов, соучредитель ОО «Эффективный собственник», советник заместителя главы КГГА Петра Пантелеева, обращает внимание на два момента в законе N 417-VIII, а именно, в ст. 10 «Принятие решений об управлении многоквартирным домом собранием совладельцев»:

- согласно закону, «собрание совладельцев может быть созвано инициативной группой в составе не менее трех совладельцев или управителем». Но статусом «управитель» может быть наделена компания или человек только после проведения хотя бы одного собрания в доме, сам себя управитель без сборов собственников назначить не может;

- не прописаны стандарты регистрации результата проведения сборов собственников, поэтому как такового субъекта для подачи в суд в случае необходимости обжалования принятых решений нет.

Детально тему организации и проведения установочного собрания совладельцев многоквартирного «Управдом» планирует проанализировать в отдельном материале, а в данной статье остановимся на процедуре подготовки собрания в уже существующем ОСМД.

 

Статус и полномочия

Круг вопросов, находящихся в компетенции общего собрания ОСМД, достаточно широк и включает в себя такие процедуры как:

- внесение изменений в устав ОСМД;

- прекращение деятельности ОСМД, назначение ликвидационной комиссии, утверждение ликвидационного баланса;

- утверждение годовой сметы, баланса, годовых отчетов деятельности ОСМД, утверждение отчетов и заключений ревизионной комиссии;

- избрание и отзыв членов правления и ревизионной комиссии ОСМД;

- определение размеров взносов и платежей членов ОСМД;

- учреждение фондов ОСМД и утверждение положений о них;

- определение размера материального или другого поощрения членов ОСМД и правления;

- списание долгов члена ОСМД, если тот выполнил работы по содержанию общего имущества совладельцев дома на сумму долга;

- утверждение договоров (соглашений), заключенных на сумму, превышающую определенную уставом;

- утверждение решений об учреждении обществ или об участии в уже созданных;

- принятие решений о взаимодействии с общественными организациями.

К исключительной компетенции общего собрания также относятся вопросы распоряжения общим совместным имуществом:

- использование объектов, находящихся в общей собственности;

- принятие решения о реконструкции, ремонте дома или о сооружении хозяйственных построек;

- определение ограничений на пользование объектами, находящимися в общей собственности;

- принятие решений о передаче в аренду объектов, находящихся в общей собственности, физическим и юридическим лицам.

Поскольку общее собрание членов ОСМД является его высшим органом, то оно вправе определять и другие свои полномочия, связанные с управлением и содержанием дома, зафиксировав их в уставе.

 

Регулярность проведения

Порядок созыва собраний, проведение и принятие ими решений регламентирует как Закон «Об ОСМД», так и устав конкретного объединения. Остановимся на некоторых нюансах.
Собрания собственников можно разделить на плановые и внеплановые. Плановые общие собрания проводятся согласно уставу ОСМД, как правило, раз в год. Обычная повестка дня таких собраний включает в себя:

- отчет правления о финансово-хозяйственной деятельности за прошедший финансовый год;

- отчет ревизионной комиссии о проверке финансово-хозяйственной деятельности ОСМД;

- выборы правления;

- выборы ревизионной комиссии;

- утверждение плана финансово-хозяйственной деятельности ОСМД на будущий финансовый год;

- утверждение сметы доходов и расходов объединения;

- утверждение размера взноса (тарифа) на содержание дома.

В период между очередными плановыми собраниями для решения безотлагательных вопросов, требующих общего голосования, могут быть созваны внеплановые общие собрания.

Прерогатива созыва плановых собраний предоставлена законом правлению, которое должно инициировать сборы в предусмотренных законом или уставом случаях и порядке. Внеплановые общие собрания ОСМД могут быть созваны правлением, ревизионной комиссией, а также инициативной группой собственников в размере трех человек (если в уставе не предусмотрена другая норма).

 

Порядок оповещения

Все собственники жилых и нежилых помещений ОСМД должны быть письменно (под подпись в реестре или заказным письмом) уведомлены о проведении собрания не позднее, чем за 14 календарных дней до дня проведения собрания. Отсчет дней начинается с даты, следующей за днем доставки уведомления.  

Одновременно стоит развесить объявления о собрании, напечатанные крупным шрифтом, на досках объявлений внутри и снаружи подъездов дома, возле лифтов и/или в других хорошо заметных местах на придомовой территории. Через некоторое время (за 4-5 дней до собрания) объявления аналогичного содержания, но на листках меньшего размера, рекомендуется бросить в почтовые ящики всех жильцов дома. Это послужит дополнительным напоминанием.

В уведомлении о собрании следует указать наименование объединения, время начала собрания, место его проведения, инициатора созыва собрания и вопросы, которые выносятся на обсуждение.

В идеале следует максимально подробно информировать приглашенных собственников о вопросах, которые выносятся на собрание, чтобы все они могли подготовиться. Если планируется обсуждение экономически важных и обширных вопросов, желательно приложить к приглашению проекты решений собрания, разработанные правлением. Практика показывает, что далеко не все жильцы, которые приходят на общее собрание, владеют необходимой информацией для принятий решений, и мало кто из них готов сразу голосовать, впервые услышав те или иные предложения на самом собрании.

Таким образом, до проведения общего собрания правлению необходимо провести серьезную организационную работу: подготовить необходимые документы и выступления по каждому из вынесенных на собрание вопросов, определить кандидатуры в выборные органы, заранее заготовить проекты решения общего собрания и др.  

Особенно тщательно следует подготовиться к очередному собранию по утверждению годового отчета и плана хозяйственной деятельности на следующий год. Очень важно, чтобы правление как минимум за неделю до такого собрания предоставило для ознакомления каждому члену ОСМД проект плана вместе с отчетом за предыдущий год и балансом.  

 

Законодательная база

Нормативные актами, которые регулируют деятельность ОСМД, таковы.

Законы Украины:

- «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома»;

- «О жилищно-коммунальных услугах».

Постановления Кабмина:

- «О реализации Закона «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» (№1521 от 11.10.2002);

- «Об утверждении порядка формирования тарифов на услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий и типового договора про предоставление услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий» (№560 от 12.07.2005);

- «Об утверждении Правил пользования помещениями жилых домов» (№45 от 24.01.2006);

- «Об утверждении Правил предоставления услуг центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения и водоотвода и типового договора про предоставление услуг центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения и водоотвода» (№630 от 21.07.2005).

Приказы Госкомитета по ЖКХ (сейчас этот комитет не существует, но его решения действуют):

- «Об утверждении Правил содержания жилых домов и придомовых территорий» (№76 от 17.05.2005);

- «Об утверждении перечня услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий и услуг по ремонту помещений домов и сооружений» (№150 от 10.08.2004);

- «Об утверждении Типового устава объединения совладельцев многоквартирного дома и Типового договора отношений собственников жилых и нежилых помещений и управителя» (№141 от 27.08.2003).

 

Автор: Мария Голибардова

Авторизуйтесь, чтобы получить возможность оставлять комментарии

Газета "Управдом"